Malgré l'actualité, acheter pour louer peut toujours être très attractif en 2018

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MOLIERE

Conseils

Le 14/02/2018

Une rentabilité brute de 7% reste possible à condition d’investir à bon escient.

L’actualité fiscale, n’est pas véritablement réjouissante pour les investisseurs immobilier : Depuis janvier 2018, l’ISF a été remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) en donnant véritablement le sentiment d’une stigmatisation des propriétaires. Les loyers restent plutôt sages et parallèlement, les prix de l’immobilier progressent régulièrement, à Paris et dans les grandes villes, mais également dans les villes moyennes même si cette augmentation y est plus lente. Les prix ont évolué dans la plupart des régions en 2017, y compris à Châteauroux-métropole, même si cette évolution est encore peu visible et si pour l’heure on ne veut retenir que les sévères baisses des six dernières années.

Ces hausses de prix d’achat diminuent d’autant la rentabilité d’un investissement locatif. Pour la calculer, il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le coût d’acquisition du logement et de multiplier par cent. A Paris et dans les grandes métropoles, compte tenu des hausses de 2017 qui oscillent de 5% jusqu’à 10% à Bordeaux, la rentabilité brute est de 1.5 à 4% avant impôt.

Dans un tel contexte, c’est vers la province qu’il faut se tourner et singulièrement vers les villes moyennes, pour obtenir une rentabilité élevée. Par exemple, un 2 pièces, avec ascenseur, en centre-ville de Châteauroux dans un immeuble des années 80, acheté 48000 euros, auquel on a ajouté 8000 Euros de remise au « goût du jour », loué 350 Euros hors charges affiche une rentabilité brute de 7.5 % et, quand le prix d’achat augmente de 10%, la rentabilité ne baisse que d’un demi-point. Il importe cependant de choisir un bien de qualité quant à son entretien et à sa construction et situé si possible dans un emplacement de premier choix.

Ajoutons que le niveau des taux bancaires reste extrêmement favorable y compris pour un emprunt sur une longue durée (1.5 % sur 15 voire 20 ans reste possible). Mais il est probable que ces conditions ne dureront pas et que la hausse va poindre rapidement compte tenu du redémarrage de l’Economie.

Et puis, malgré un traitement fiscal peu favorable à son égard, l’acteur économique qui se cache derrière l’investisseur, semble progressivement susciter l’intérêt des pouvoirs publics. Et c’est tant mieux. Le bailleur est un investisseur, un chef d’entreprise, qui fournit un service, celui de loger un locataire auquel il facture une contrepartie, le loyer. Le bailleur n’est pas un rentier, il doit, engager des travaux de réfection, entretenir le logement, en assurer la gestion locative (même si il la délègue) et assumer le risque d’impayés et/ou de dégradations. Ce sont des risques d’entrepreneur…

Ce raisonnement pourrait à court terme être conforté par les pouvoirs publics. Le président de la république et les responsables en charge du logement sont de plus en plus sensibles à cette argumentation qui voudrait que, la fiscalité française, à l’instar de l’Allemagne reconnaisse au bailleur un statut d’acteur/producteur. Cela offrirait un « stimuli » pour encourager une nouvelle offre locative et l’engagement de travaux dans les logements existants. Nous aurons peut-être une réponse dans la future loi logement qui devrait être examinée au Printemps prochain.

Une politique axée sur la seule construction neuve serait illusoire. Rappelons les chiffres, à peine une centaine de logements neufs mis sur le marché de Châteauroux métropole chaque année, face à un parc de 5600 Logements locatifs privés existants dont une grande partie nécessite des travaux de mises aux normes pour répondre à une demande qui se fait de plus en plus exigeante.

Il ne s’agit pas de subventionner les bailleurs mais de stimuler la rénovation en proposant un statut fiscal d’entrepreneur à chaque bailleur qui s’engagerait sur des objectifs d’amélioration de son logement et la fixation d’un loyer modéré.

Un environnement financier toujours favorable, des loyers stables et raisonnables, des prix relativement bas, des pouvoirs publics sensibilisés quant au rôle des bailleurs. Un faisceau d’éléments pour investir dans une ville moyenne. Ce n’est plus le moment de retarder les décisions.


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